小英總統任期已過半，住宅政策三箭中最重要的社會住宅政策推動速度障礙重重，從政策面分析，廣建社宅方向是對的，但政策規劃是錯的，影響所及，執行速度就是慢的。

從社會需求面向分析社會住宅政策的三大盲點：

（一）社會輿論的盲點：

廣建社宅對所有民眾而言百分之百讃同，但蓋在你家附近？就會百分之百不讚同，這與營建品質問題有關，假如像荷蘭丶新加坡的公營住宅品質，民眾就不會有擔心房價下跌的疑慮，混居的概念也可解決社會仇富笑貧的心態，況且沒錢的年輕人知識水平也不會比有錢人低，政府在營建品質規劃上，一定馬虎不得。

（二）業者態度的盲點：有些業者非常反對廣建社宅，認為會對不景氣的房地產市場雪上加霜，其實這論述是自踩陣腳，試想，在買不起又租不起的民怨高漲氛圍下，政府對房産政策一定不會太友善，當政府受迫於民怨與選舉因素的壓力，就會有過度扭曲市場的政策干預，業者對廣建社宅的反對，其實是得不償失，業者應該支持政府舒解民怨的社宅政策，創造政府友善的政策環境。

（三）學者論述的盲點：有些學者主張不要增建社宅，要活化閒置在全台80萬戶的空屋，理論上似乎正確，但這其實是最不切實際的華麗論文。而現在高位的事務官大都是上行下效的技術官僚，諸多政務官又偏多由學界出身，寧願採信學者論述，在社宅政策中擬定四成數量8萬戶的比率要逼出民間空屋，移轉活化為弱勢使用的租賃社宅，實際上，執行快一年的空屋移轉政策達成率不到12%。

我們進一步剖析八年二十萬戶政見無法兌現的因素：

（一）8萬戶空屋移轉政策三大錯誤：

1/錯估空屋屋主心態：供需不對盤，空屋大多中大坪數，不是社宅主要需求。

2/補貼獎勵對象並非空屋：閒置空屋移轉活化政策依靠包租代管補助政策推動失敗，實在是浪費公帑。

3/8萬戶補貼，每年預算近百億不符經濟效益：8萬戶若全數到位，依政府補貼預算每年需近百億，此预算15年內就能蓋好8萬社宅，永久使用，政府的規劃完全不符經濟效益。

（二）興建12萬戶政策的五大錯誤：

1/KPI（關鍵績效指標）制定錯誤：四年四萬興建戶與四萬空屋移轉，KPI過於寬鬆，何況其中有一萬多戶是前朝規劃的目標，八年12萬戶興建依此KPI進行，政見肯定跳票。

2/土地取得困難：國産署近年拼命標售大面積國有土地使用權，但二年多來謹協助地方政府規劃19.8公頃，尚待規劃的有73處27.7公頃，27.7公頃中，北市最迫切需要卻只分配不到11%，只有2.98公頃，基隆市竟然有9.23公頃，占33%，這種規劃只重數字政績，不重區域真正需求，主事者應該負起責任。

3/執行進度緩慢：就算國產署規劃的近50公頃土地全部在小英八年任期內開工，最多也只能蓋2萬5千戶社宅，八年12萬戶興建與8萬空屋移轉肯定會跳票。但執政黨卻死不認錯，硬幹到底，包租代管拼命加碼，要花大錢以假數字來充當政績，小英政府的錯誤政策應回頭是岸。

4/組織疊床架屋：內政部增設住都中心行政法人有權無責，主管機關只訂目標，有責無權，行政法人變成怪獸，但又難以橫向跨部會整合土地取得問題，推動速度一定緩慢，將來必造成權責難分的窘境。

5/不善用民間資源：人壽保險資金氾濫，政府卻不加善用，反而自建融資平台，包山包海，未來的興建品質沒人監督，每坪10萬的營建成本，若行政與監督效率不佳，恐又重蹈過去國宅低劣品質的覆轍。

總而言之，社會上年青弱勢族群，在都會房價居高不下的環境下，買不起總要租得起，政府要解決居住正義與購屋痛苦指數的前提，廣建只租不售的社會住宅政策是一定要全力推動達成的目標，四年四萬戶與八年十二萬戶的目標相差甚遠，政府有必要深入了解政策規劃上的錯誤與盲點為要。

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長 李同榮 2018.07.27